Congé fondé sur l’âge du preneur : attention au régime du bail renouvelé !

Le renouvellement d’un bail rural revêt toujours un enjeu important. D’autant plus quand le preneur se retrouve à l’âge de la retraite ou à un âge proche.

Renouvellement du bail rural proche de la retraite

Lorsque le preneur d’un bail rural à long terme d’une durée d’au moins 18 ans a atteint l’âge de la retraite à l’expiration du bail initial, chacun des contractants peut refuser le renouvellement sans être tenu de remplir les conditions énoncées par le statut du fermage.

Il implique d’avertir le preneur 18 mois avant l’expiration du bail, par acte d’huissier.

Néanmoins, si le preneur doit atteindre l’âge de la retraite dans moins de 9 ans, le bail se renouvelle, et chacune des parties peut, en effet, mettre fin au bail à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur a atteint l’âge limite (sous réserve de respecter le délai légal du congé).

Cette faculté ne peut être exercée qu’au cours d’un bail renouvelé.

 Cela suppose toutefois que le bail se soit bien renouvelé après l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006 relative au statut du fermage et du métayage portant modifications du code rural (Ord. n° 2006-870, 13 juill. 2006 : JO, 14 juill.).

En effet, lorsque le bail rural à long terme de 18 ans est échu avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, la Cour de cassation considère que le bail renouvelé qui lui fait suite est devenu un bail ordinaire de 9 ans.

Aussi, les dispositions de l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime trouvent alors à s’appliquer en cas de congé fondé sur l’âge du preneur. C’est ainsi que – sous certaines conditions – le preneur évincé pourra céder son bail.

Cette règle, bien établie en jurisprudence, est à nouveau appliquée par la Cour de cassation dans trois décisions récentes du 15 novembre 2018.

• Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-16.171, n° 988 D
• Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-16.172, n° 989 D
• Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-16.173, n° 990 D

Perrine FOURTINES ROCHET
Avocat

En lien avec cet article : Article « La reprise des terres : oui… mais sans se « planter » ! »

Partager l'article sur Facebook

Laisser un commentaire