FERMAGES IMPAYÉS… QUE FAIRE ET SOUS QUEL DÉLAI ?

En cas de défaut de paiement du fermage, le bailleur peut demander la résiliation du bail rural sous certaines conditions.

La résiliation du bail est possible si le bailleur justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après chaque mise en demeure.

Exemple :  

• Le preneur ne paie pas le fermage à l’échéance prévue, le bailleur devra adresser une première mise en demeure.
• Si le paiement n’est toujours pas intervenu au bout de trois mois, le bailleur devra alors adresser une seconde mise en demeure qui ouvrira au preneur un nouveau délai de trois mois pour régler sa dette.
• Si le preneur ne règle toujours pas sa dette à l’expiration de ce second délai, le bailleur pourra agir en résiliation du bail auprès du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Formalisme de la mise en demeure

Elle est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La mise en demeure doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l’article L. 411-31, I, 1°, du code rural et de la pêche maritime relatifs à la résiliation pour défaut de paiement du fermage.

Preuve du paiement

 C’est au preneur de justifier son paiement

Paiement tardif et partiel

Les manquements sont appréciés au jour de l’introduction de la demande en justice.

Si le preneur a réglé les fermages dans le délai de 3 mois ou après, mais avant la saisine du Tribunal, la résiliation ne sera pas possible.

Par contre, le preneur qui se contente de verser des acomptes, encourt la résiliation de son bail car un paiement partiel n’est pas libératoire.

La mise en œuvre de l’action en résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages demande une certaine rigueur et des délais à respecter.

Une décision récente de la Cour de cassation nous rappelle l’importance « d’agir vite » :

Un bailleur a été débouté de son action en ce que les agissements fautifs étaient antérieurs au renouvellement du bail. Aussi le renouvellement, en ce qu’il entraîne la formation d’un nouveau bail, prive le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation pour un défaut de paiement des fermages dus au titre du bail expiré ! *

*A noter que par renvoi de l’article L. 411-53 du Code rural, les fermages impayés sont également un motif d’opposition au renouvellement du bail rural.

N’hésitez pas à vous faire conseiller et assister dès la première mise en demeure pour assurer un suivi juridique efficace.

Sources :
Article L. 411-31, I, 1°, du code rural et de la pêche maritime
Article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime
Cass. 3e civ., 21 janv. 2021, n° 20-10.916, n° 62 F-D

Perrine FOURTINES ROCHET
Avocat Associé
Droit Rural, Droit Commercial et Droit Civil