Construction : Retard de livraison et Covid-19

Le confinement opéré en mars 2020 dans le cadre de la crise sanitaire a lourdement impacté la vente d’immeubles à construire, où nous constatons aujourd’hui de nombreux retards de livraison.

Les contrats de construction prévoient en général le versement de pénalités en cas de retard dans la livraison, mais ces pénalités ont été « suspendues » afin de protéger les constructeurs contraints à l’arrêt des chantiers.

En effet, en vertu de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 dans sa dernière version, l’application des pénalités de retard a été « suspendue » au minimum jusqu’au 24 juin 2020.

Sont concernés tous les contrats de construction qui étaient en cours au 24 juin 2020.

La durée de la suspension dépend de chaque situation :

  • Si la livraison du bien était prévue avant le 12 mars 2020:

Les pénalités ont été suspendues au 12 mars et ont repris leur cours à compter du 24 juin 2020.

  • Si la livraison était prévue entre le 12 mars et le 24 juin 2020:

L’application des pénalités de retard est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre :
d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date de signature du contrat de construction ,
et d’autre part, la date à laquelle la livraison aurait dû être effectuée.

Cette durée s’ajoute alors au délai, à compter du 24 juin 2020.

Exemple : si l’ouvrage devait être livré le 25 mars (soit 13 jours après le 12 mars), le nouveau délai expire le 6 juillet 2020 (24 juin + 13 jours).

  • Si la livraison était prévue après le 24 juin 2020:

L’application des pénalités est reportée de la manière suivante :
Si le contrat a été conclu avant le 12 mars 2020 : l’application des pénalités est reportée de 3 mois + 12 jours (durée écoulée entre le 12 mars et le 24 juin)
Si le contrat a été conclu ultérieurement : l’application des pénalités est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre la signature du contrat et le 24 juin 2020.
Cette durée est appliquée à compter de la date de livraison projetée.

Exemple : si l’ouvrage devait être livré le 1er juillet 2020, le nouveau délai expire le 12 octobre 2020 (1er juillet + 3 mois et 11 jours).

Mais attention, l’ordonnance a certes eu pour effet de reporter le point de départ des pénalités, mais elle n’a pas eu pour effet de supprimer l’obligation contractuelle de livrer dans le délai initial ….Elles n’empêchent donc pas le maître de l’ouvrage de demander des dommages-intérêts pour le(s) préjudice(s) subi du fait du retard dans la livraison, comme par exemple des doubles loyers, des frais de déplacement etc…

Il est donc recommandé d’établir aussi précisément que possible un dossier, avec tous les justificatifs des dépenses subies en lien avec le retard.

Véronique BEAUJARD
Avocat Associé
Spécialiste en Droit Immobilier (construction, baux, vente…)