Achat immobilier : agir vite et bien en Garantie des Vices Cachés au regard des dernières évolutions du droit

Vous venez d’acheter un bien immobilier, vous vous l’appropriez, avec ses agréments mais aussi ses petits ou grands désagréments… Vous avez l’impression que votre vendeur vous a caché des informations qui amoindrissent ou anéantissent l’usage de votre bien… Entre la peur de paraitre paranoïaque, et la peur d’engager des frais inconsidérés, vous hésitez à engager des vérifications juridiques. Voici quelques clés qui vous aideront à prendre la bonne décision, et surtout, à la prendre à temps :

La Garantie des vices cachés c’est quoi ?

En application de l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »

Ainsi, le vice doit :

  • Porter atteinte à l’usage auquel on destine le bien vendu, d’une manière sérieuse. Cette atteinte doit être caractérisée (Cass. 3ème Civ. 28 mars 2007 n° 06-12.461) et porter sur un élément déterminant du consentement (Cass. 3ème Civ. 20-01-2015 n° 13-25.935 (n° 42 F-D)
  • Être antérieur à la vente
  • Être caché et donc inconnu de l’acheteur lors de la vente

Attention : Il appartient au demandeur d’en rapporter la preuve. Et par « preuve », on entend de véritables éléments objectifs qui démontrent ces points, essentiellement des écrits (lettres, devis etc…), mais aussi des attestations sur l’honneur, rédigées dans les formes prévues par la loi.

Par ailleurs, en application de l’article 1644 du code civil :
« Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

La Cour de cassation rappelle que le vendeur ayant ignoré les vices cachés ne peut être tenu envers l’acheteur qui garde la chose vendue qu’à la seule restitution partielle du prix, à l’exclusion notamment du prix des travaux (Cass. 1ère Civ. 6 avril. 2016, F-P+B, n° 15-12.402). Il sera donc nécessaire d’évaluer la perte de valeur du bien affecté du vice. Il n’est donc pas ici question de poursuivre votre vendeur pour un vice de quelques dizaines ou centaines d’euros, mais pour des vices qui impactent sérieusement la valeur de votre investissement.

Enfin, en application de l’article 1643 du Code civil :
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune 4 du code civil. »

De par ce texte, le vendeur non professionnel peut bénéficier de la clause de non garantie habituellement présente dans la plupart des actes de vente. Mais la validité de ces clauses est subordonnée à la bonne foi du vendeur non professionnel. (Cass. Com 16/06/1964). Il est donc nécessaire, pour l’acquéreur qui veut échapper à la clause de non garantie de son vendeur, de démontrer la connaissance effective que le vendeur avait du vice avant la vente (Cass. 3ème Civ. 23 septembre 2014 n° 13-22.262)

Attention : Il appartient ici aussi au demandeur d’en rapporter la preuve.

La jurisprudence a par exemple pu considérer, dans une espèce concernant le vendeur profane d’un immeuble, dont la toiture était fuyarde que « ayant constaté que, dans son attestation, M. A…, entrepreneur contacté en mai 2001 par M. X. (le vendeur). pour établir un devis de réfection de la couverture, précisait que les causes des dégâts constatés en octobre 2002 existaient déjà en mai 2001, relevé, sans inversion de la charge de la preuve, que M. X…, qui s’était contenté de repeindre les murs pour faire disparaître les traces d’infiltrations et permettre la vente, avait connaissance du vice dans son ampleur au moment de la vente et retenu qu’il ne pouvait être considéré de bonne foi, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à un constat de dégâts des eaux, en a exactement déduit que M. X… ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés incluse dans l’acte de vente » (Cass. 3ème Civ.21/01/2015 n° 13-17982)

Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur non professionnel qui a personnellement fait les travaux litigieux est supposé connaitre les vices de construction et ne pourra donc pas se protéger grâce à la clause d’exonération de garantie des vices cachés (Cass. 3e Civ. 10 Juillet 2013 n°12-17149).

La Garantie des vices cachés, c’est dans quel délai ?

L’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Mais la 1ère chambre civile a estimé que ce délai est lui-même enfermé dans le délai d’action contre la vente initiale, soit 5 ans à compter de celle-ci. (Cass. 1ère Civ. 06-06-2018 n° 17-17438 n° 565 FS-P+B ; Cass. 1ère Civ . 11/03/2020 n° 19-15.972)

La Chambre Commerciale, pour les ventes entre commerçants, confirme la solution (Cass. Com. 16/01/2019 n°17-21477).

La 3ème chambre civile estime quant à elle que ce délai de deux ans est enfermé dans le délai plus général de 20 ans, dit « délai butoir », posé par l’article 2232 du code civil (et ce pour les ventes intervenues après le 17 juin 2008, qui a créé cet article).(Cass. 3è Civ. 25/05/2022 n° 21-18218)

A priori la 3è chambre civile est celle spécialisée dans le domaine des litiges immobiliers et de construction, et sa lecture des textes devrait à terme l’emporter.

Mais en attendant, il reste prudent lorsqu’on le peut, d’agir dans le plus court délai connu, à savoir :

  • 2 ans à compter de la découverte du vice (ou de l’assignation que vous recevez lorsque vous êtes le vendeur intermédiaire, assigné par votre acquéreur, et que vous vous retournez contre votre propre vendeur)
  • Et, cumulativement
    Au plus tard 5 ans après votre acquisition

Bien entendu, tout n’est pas perdu, loin s’en faut, si vous êtes au-delà des 5 ans, puisqu’il est probable que la vision de la 3è chambre civile l’emportera et que l’on parlera en réalité de 20 ans.

Attention : « Agir » signifie ici « agir en justice », même pour demander une simple expertise judiciaire.

De simples lettres recommandées, ou même des pourparlers avec votre vendeur, ne suffiront pas à interrompre les délais imposés par la loi.

Pour conclure :

Agir vite c’est se donner la possibilité de collecter un maximum de preuves : le temps qui passe fait malheureusement oublier les témoins, et disparaitre les documents.
Agir vite c’est préserver les délais que la loi vous impose pour agir.
Agir vite, de manière générale, c’est avoir une démarche plus crédible aux yeux d’un Juge. Il sera d’autant plus difficile d’expliquer que le « vice » vous cause un véritable préjudice si vous laissez les mois et les années passer.
Mais agir vite ne signifie pas agir sans réflexion et sans stratégie : une action se pense et surtout se construit (collecte des preuves) avec votre conseil avant d’être lancée, pour optimiser les chances de succès.

Véronique BEAUJARD
Avocate associée, spécialiste en Droit immobilier