Loyers commerciaux et Covid-19 : la Cour de cassation tranche en faveur des bailleurs

Par trois arrêts publiés et deux avis rendus le 30 juin dernier, la troisième chambre de la Cour de cassation statue enfin sur la question de l’exigibilité des loyers dus pendant la période de pandémie (Civ. 3e, 30 juin 2022, FS-B, n° 21-20.127 (1re espèce) et Avis ; Civ. 3e, 30 juin 2022, FS-B, n° 21-20.190 et Avis ; Civ. 3e, 30 juin 2022, FS-D, n° 21-19.889 (3e espèce) et Avis).

Depuis le début de la pandémie, les Tribunaux sont submergés de litiges relatifs au paiement des loyers commerciaux, en raison de l’impossibilité pour les preneurs d’exploiter leurs locaux pendant la période de fermeture administrative des commerces non essentiels, ou des restrictions de déplacement.

On peinait à trouver une ligne directrice dans les décisions rendues par les Tribunaux et les Cours d’appel qui, ces derniers mois, semblaient plutôt pencher pour l’absence d’exigibilité des loyers, notamment sur le fondement de la perte de la chose louée (Cour d’appel de Paris, 30 mars 2022, n° 21/16710 ; 21 avril 2022, n° 21/17272 ; Cour d’appel de Lyon, 8ème chambre, 6 avril 2022, n° 21/05539).

La position de la Cour de cassation était donc attendue.

Celle-ci considère que :

• L’obligation de payer les loyers pendant les périodes de fermeture administrative n’était pas sérieusement contestable: le preneur peut donc être condamné en référé à payer les arriérés de loyer correspondant à cette période.
Les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance pendant ces périodes, puisque les fermetures découlaient d’une décision gouvernementale, dont les effets n’ont aucun lien avec la destination contractuelle des locaux loués. Autrement dit, le bailleur n’est pas tenu de garantir l’ouverture du local commercial en cas d’interdiction gouvernementale.
La force majeure ne peut pas être invoquée par les preneurs pour obtenir la résolution du bail ou sa suspension, puisqu’ils les créanciers de l’obligation ne peuvent pas invoquer la force majeure. Ce fondement était déjà majoritairement rejeté par les juges du fond qui faisaient application de la jurisprudence existante (les conditions de la force majeure n’étaient pas réunies).
Et la fermeture administrative temporaires des commerces non essentiels ne peut pas être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.

On notera la volonté de la Cour de cassation de se prononcer en termes généraux afin de tarir le débat relatif à l’exigibilité des loyers. 25 pourvois sur la même question sont actuellement en cours de traitement…

Il revient maintenant aux juges du fond de se saisir de ces décisions et avis pour en faire une application au cas par cas, et les interprétations qui en seront faites donneront très certainement lieu à de nouveaux débats juridiques.

En tout état de cause, le positionnement de la Cour de cassation a le mérite d’éclairer bailleurs et preneurs sur les chances de succès de leurs actions, et de rappeler aux parties que la meilleure solution sera souvent de rechercher un règlement amiable.

Véronique BEAUJARD
Avocate associée, spécialiste en Droit immobilier

Claire ALEXANDRE
Avocate