Quelles obligations pour les locations dites « saisonnière » de la résidence secondaire ?

Nombreux sont les propriétaires qui, pour rentabiliser un patrimoine immobilier, entreprennent de mettre leur résidence secondaire en location meublée de courte durée sur des sites spécialisés bien connus de tous. Si l’idée parait attrayante, il convient de bien définir le régime juridique et fiscal de cette opération dès lors que la location saisonnière comporte des caractéristiques particulières, celle-ci étant une forme de location meublée.

Définition de la location saisonnière

La location saisonnière (ou location meublée de tourisme) est une variante de la location meublée classique et doit, de ce fait, répondre à certains critères définis par la loi pour être qualifiée ainsi, et notamment la mise à disposition de tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
Le Code du Tourisme définit la location saisonnière comme des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle qui n’y élit pas domicile et qui y effectue une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Attention : ce type de location est obligatoirement soumis à une déclaration préalable à la mairie du lieu de situation du logement, voire à autorisation selon certaines communes. De plus, l’activité de location meublée nécessite une inscription à un centre de formalité des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaitre l’existence de cette activité et d’indiquer le régime d’imposition choisi.

Ce type de location est considéré, par l’administration fiscale, comme une activité commerciale, imposée en conséquence dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Régime fiscal de la location meublée de tourisme

Deux régimes d’imposition sont susceptibles de s’appliquer selon les revenus tirés de la location :

Le régime forfaitaire ou micro BIC
Ce régime consiste en un abattement forfaitaire sur les recettes tirées de la location dont le pourcentage varie selon que la location meublée est classée ou non. Dans le cas de la location de meublée classique, le bailleur relève du régime du micro-BIC lorsque ses recettes ne dépassent pas 72 600 euros par an. Ce régime est intéressant en ce qu’il n’appelle pas de connaissances particulières en comptabilité dès lors que s’applique, sur les recettes et charges perçues un abattement de 50 %, réputé prendre en compte les charges relatives à la location dudit logement. Les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes sont soumises aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement. Lorsque les recettes de l’année n’excèdent pas 176 200 euros, l’activité relève du régime micro et bénéficie d’un abattement de 71 %. Au-delà, l’activité relève du régime réel.

Régime du réel
Lorsque les recettes excèdent ces seuils, les revenus tirés de la location sont obligatoirement soumis au régime du réel. Le régime réel consiste à déduire des recettes annuelles tous les frais et toutes les charges engagés (grosses réparations, chauffage et électricité etc…).

A noter qu’il est possible, lorsque les recettes sont inférieures aux seuils précités, d’opter pour ce régime afin de déduire les frais et charges réellement engagés. Cette option peut être intéressante lorsque ces frais et charges excèdent 50 % (ou 71% pour les meublés classés) des recettes. Pour déterminer quel régime est plus intéressant et quelles dépenses sont éligibles à la déduction des recettes, nous vous invitons à vous rapprocher d’un professionnel.

Attention : En cas de contrôle de l’administration fiscale, le contribuable devra être en mesure de justifier de la réalité et du montant des frais et charges qui ont été déduits.

Loueur en meublé professionnel et sort des déficits
Se pose la question du sort des déficits éventuellement engendrés par la location saisonnière.
Sur cette question, il convient d’opérer une distinction entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui du loueur en meublé professionnel (LMP).

Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 euros sur l’année civile ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Lorsque le loueur en meublé est considéré comme professionnel, les déficits peuvent être imputés sur la totalité du revenu global.
En revanche, lorsque le loueur en meublé est non professionnel, les déficits de la location saisonnière ne peuvent être déduits que des autres locations meublées non professionnelles au cours des 10 dernières années d’imposition.

Attention : en passant au statut de loueur en meublé professionnel, le bailleur doit faire de la location saisonnière une activité professionnelle et habituelle.

Les autres taxes et impôts
Hormis l’imposition des revenus tirés de la location, le bailleur doit également s’acquitter d’autres taxes et impôts tels que la taxe d’habitation, la taxe foncière, la taxe de séjour suivant les communes, et éventuellement la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Régime social de la location meublée

Le régime social ne doit pas être négligé dans la décision de mettre un bien en location meublée de tourisme dès lors que, selon les recettes, il est susceptible d’imputer plus ou moins fortement les revenus tirés de la location.

Location meublée de tourisme classique
Lorsqu’un bailleur loue un logement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (hors location de chambres d’hôtes et de meublé de tourisme), plusieurs situations peuvent se présenter :

• Les recettes annuelles en 2021 n’excèdent pas 23 000 euros : les revenus de cette activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales mais à des contributions sociales sur le revenu du patrimoine (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité au taux global de 17,2% du revenu imposable) à l’occasion de la déclaration de revenus.
A partir de 23 000 euros les revenus de cette activité non salariée présentent alors un caractère professionnel et le bailleur doit alors enregistrer cette activité et s’acquitter de cotisations sociales qui peuvent lui ouvrir des droits sociaux. Cette obligation concerne les loueurs de meublés professionnel ou non.
Parallèlement, le bailleur n’a plus à régler les prélèvements sociaux solidaires au taux de 17,2 % auprès de l’administration fiscale.

• Les recettes annuelles en 2021 sont comprises entre 23 000 euros et 72 600 euros : le bailleur a le choix parmi trois statuts sociaux : régime général, micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.

• Les recettes annuelles en 2021 sont supérieures à 72 600 euros : un seul statut est possible, le statut de travailleur indépendant.

Location meublée de tourisme classée
Pour l’activité de location de logement de tourisme classé, les seuils diffèrent quelque peu de la location de meublé classique :

• Les recettes annuelles en 2021 n’excèdent pas 23 000 euros : les revenus de cette activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales. Comme pour la location meublée classique, ici aussi des contributions sociales s’appliquent à l’occasion de la déclaration fiscale des revenus.
A partir de 23 000 euros, les revenus de cette activité non salariée présentent alors un caractère professionnel et le bailleur doit ici aussi enregistrer cette activité.

• Les recettes annuelles en 2021 sont comprises entre 23 000 euros et 72 600 euros : le bailleur a le choix parmi trois statuts sociaux : régime général, micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.

• Les recettes annuelles en 2021 sont comprises entre 23 000 euros et 176 200 euros : le bailleur a le choix parmi deux statuts sociaux : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.

• Les recettes annuelles en 2021 sont supérieures à 176 200 euros : un seul statut est possible, le statut de travailleur indépendant.

 

Que l’activité consiste en une location classée ou classique, voici où déclarer son activité et régler ses cotisations sociales selon le statut social choisi :

• régime général sur espace « vos services en ligne » ;
• régime micro-entrepreneur sur le site autoentrepreneur.urssaf.fr ;
• régime de travailleur indépendant. Vous vous affiliez sur guichet-entreprises.fr et déclarez vos bénéfices sur le site net-entreprises.fr ;

Le site de l’URSSAF propose des tableaux récapitulatifs intéressants sur les modalités des différents statuts sociaux pour chaque type de location.

 

Xavier ALBERTINI
Avocat Associé

Benoit DECAMPS
Avocat

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