Comment « débloquer » rapidement une indivision ?

Publié le 03 mars 2022
Indivision

L'indivision est une situation qui se crée lorsque deux ou plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur un bien.
Le principe est que l’accord unanime des indivisaires est nécessaire pour effectuer des actes sur ce bien. Si la loi prévoit des aménagements pour certains actes (actes de conservation effectués par un seul indivisaire, ou encore certains actes décidés à la majorité des deux-tiers des indivisaires), il reste que les actes les plus graves (actes qui aliènent ou engagent le bien indivis pour l’avenir, tels que la vente) doivent recueillir l’accord de tous. Le blocage ou le refus d’un indivisaire n’est cependant pas insurmontable.

Des procédures judiciaires spécifiques permettent de débloquer la situation :

• D’une part, le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte, en passant outre le refus du coindivisaire, à la condition que ce refus mette en péril l’intérêt commun.
Le critère de la mise en péril de l’intérêt commun est très important et doit être justifié, le juge appréciant souverainement si ce critère est ou non rempli.
Si le juge l’autorise, l’acte conclu sera alors opposable au coindivisaire. Il ne pourra pas le contester.

• D’autre part, le juge peut également prescrire ou autoriser des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
Dans ce cas, il faudra justifier auprès du juge de l’urgence de la situation et de l’intérêt pour tous que tel ou tel acte soit ordonné.
Le juge peut ainsi autoriser un indivisaire à conclure un acte de vente d'un immeuble indivis s'il constate la réunion des deux conditions d'urgence et d'intérêt commun.

• Enfin, la loi permet également d’aliéner un bien indivis à une majorité des deux tiers des indivisaires. Cette procédure se réalise en deux temps :
- Une première partie devant notaire, lequel va faire signifier aux coindivisaires la volonté d’aliénation de la majorité des deux tiers. En cas d’opposition des coindivisaires à la vente, le notaire dressera un procès-verbal.

- Une seconde partie devant le tribunal qui autorisera l’aliénation du bien par licitation ; le tribunal devant uniquement vérifier si l’aliénation ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Ces procédures ont souvent l’avantage d’être plus rapides qu’une procédure judiciaire classique de sortie d’une indivision. Mais encore faut-il entrer dans les critères légaux, ce que votre avocat pourra vérifier avec vous.

Élodie SEURAT, avocat à Reims en succesion, héritage
Élodie SEURAT
Avocat associé